शेतजमिनीच्या वाटणीपत्रावरील नोंदणी शुल्क माफ!

महाराष्ट्र जमिन महसूल संहिता १९६६ च्या कलम ८५ खाली शेतजमिनीच्या वाटणीपत्राच्या दस्तास नोंदणी फी बाबत...

"जमीन महसूल संहिता १९६६ यांच्या कलम ८५ अन्वये सहधारकांनी निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर आणि कुटुंबातील सदस्यामध्ये निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर कोणतेही नोंदणी शुल्क आकारले जाणार नाही" याबाबतची अधिसूचना दिनांक २३.०६.२०२५ रोजी प्रसिध्द करण्यात आलेली आहे.

महाराष्ट्र जमिन महसूल संहिता १९६६ च्या कलम ८५ खाली शेतजमिनीच्या वाटणीपत्राचे अधिकार तहसिलदार याना असून याबाबतचे आदेश झालेले वाटणीपत्र दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडे नोंदणीस प्राप्त झाल्यानंतर सदरच्या नोंदणी दस्तास उपरोक्त अधिसूचने अन्यये नोंदणी फी माफ केलेले असल्यामुळे नोंदणी फी भरावी लागत नाहीत. तथापि तहसिलदाराकडे कलम ८५ अन्वये वाटणीपत्र दाखल न करता (म्हणजेच कलम ८५ खालील कार्यवाही शिवाय) आपसी सहमतीने दस्त तयार करुन सरळ नोंदणीसाठी नोंदणी कार्यालयात सादर केले जातात या सादर केलेल्या दस्तास उपरोक्त अधिसूचनेत तरतूद नसल्यामुळे अशा दस्तास नोंदणी फी दुय्यम निबंधकाकडून आकारली जात असल्याची बाब शासनाच्या निदर्शनास आलेली असल्यामुळे या अधिसूचनेचे स्पष्टीकरण देणे आवश्यक होते, यास्तव जमीन महसूल संहिता १९६६ यांच्या कलम ८५ अन्वये सहधारकांनी निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर आणि कुटुंबातील सदस्यामध्ये निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर कोणतेही नोंदणी शुल्क आकारले जाणार नाही. तसेच वडिलोपार्जित शेतजमिनी बाबत वारसाने हक्क प्राप्त झालेल्या सर्व सहधारकांनी निष्पादित केलेल्या आणि कलम ८५ व्यतिरिक्त नोंदणीस दाखल केलेल्या वाटणीपत्राच्या दस्तास सुध्दा नोंदणी शुल्क आकारले जाणार नाही असेही वरील अधिसूचनेत नमूद केलेले आहे.

यास्तव, दिनांक २३.०६.२०२५ अन्वये निर्गमित करण्यात आलेल्या अधिसूचनेमध्ये जमीन महसूल संहिता १९६६ यांच्या कलम ८५ अन्वये सहधारकांनी निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर आणि कुटुंबातील सदस्यामध्ये निष्पादित केलेल्या शेतजमिनीच्या वाटपाच्या संलेखावर कोणतेही नोंदणी शुल्क आकारले जाणार नाही याबरोबरच तसेच कलम ८५ व्यतिरिक्त वडिलोपार्जित शेतजमिनी बाबत वारसाने हक्क प्राप्त झालेल्या

सर्व सहधारकांनी निष्पादित केलेल्या आणि नोंदणीस दाखल केलेल्या वाटणीपत्राच्या दस्तास सुध्दा नोंदणी शुल्क आकारले जाणार नाही असे स्पष्टीकरण देण्यात येत आहे.

संरक्षित कुळचे जमिनीचे मालकी हक्क कसे करायचे

महाराष्ट्रात 'संरक्षित कुळ' म्हणून सातबारावर नोंद असलेल्या व्यक्तीला जमिनीचे मालकी हक्क मिळवण्यासाठी (म्हणजेच भोगवटदार म्हणून नाव लावण्यासाठी) महाराष्ट्र कुळवहिवाट व शेतजमीन अधिनियम आणि हैदराबाद कुळवहिवाट अधिनियम (मराठवाड्यासाठी) अंतर्गत प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते. 

प्रामुख्याने, ही जमीन 'भोगवटदार वर्ग-२' (Occupancy Class 2) म्हणून नावावर होते, जिला नंतर काही अटींवर वर्ग-१ मध्ये रूपांतरित करता येते. 

प्रक्रिया आणि आवश्यक पायऱ्या

१. तहसीलदार कार्यालयात अर्ज:

कुळ किंवा त्याच्या वारसांनी संबंधित तालुक्याच्या तहसीलदारांकडे (किंवा कृषी न्यायाधिकरण) जमीन खरेदी करण्यासाठी अर्ज करावा लागतो.

मराठवाड्यात हैदराबाद कुळवहिवाट कायद्याच्या कलम ३८-ई अंतर्गत मालकी हक्क मिळवण्याची तरतूद आहे. 

२. किंमत निश्चिती (३२-ग ची प्रक्रिया):

तहसीलदार कुळाला जमीन खरेदी करण्याची किंमत (Purchase Price) निश्चित करून देतात. याला ३२-ग (32G) ची प्रक्रिया म्हणतात.

ही किंमत जमिनीच्या महसुलाच्या पटीत असते. 

३. खरेदी प्रमाणपत्राचे वाटप (३२-म):

निश्चित केलेली रक्कम सरकारी तिजोरीत जमा केल्यावर तहसीलदारांकडून ३२-म (32M) चे प्रमाणपत्र दिले जाते.

हे प्रमाणपत्र म्हणजे कुळाला मिळालेला मालकी हक्काचा अंतिम पुरावा असतो. 

४. सातबारावर नोंद:

३२-म प्रमाणपत्र प्राप्त झाल्यावर तलाठ्याकडे फेरफार (Mutation Entry) करण्यासाठी अर्ज करावा लागतो.

यानंतर सातबाराच्या 'भोगवटदार' रकान्यात कुळाचे नाव 'भोगवटदार वर्ग-२' म्हणून येते. 

आवश्यक कागदपत्रे 

चालू ७/१२ आणि ८-अ उतारा.

ज्या उताऱ्यावर 'संरक्षित कुळ' असा उल्लेख आहे, तो जुना उतारा (१९५१-५२ काळचा).

वारस असल्यास वारस नोंद प्रमाणपत्र.

जमिनीचा नकाशा.

ओळखीचा पुरावा (आधार कार्ड/पॅन कार्ड). 

महत्त्वाची टीप: वर्ग-२ मधून वर्ग-१ मध्ये रूपांतर 

कुळाची जमीन वर्ग-२ (नियंत्रित सत्ताप्रकार) असल्याने ती विकण्यासाठी किंवा हस्तांतरित करण्यासाठी जिल्हाधिकारी किंवा तहसीलदारांची पूर्वपरवानगी लागते. सरकारकडून ठराविक 'नजराणा' रक्कम भरून ही जमीन 'भोगवटदार वर्ग-१' (पूर्ण मालकी) मध्ये रूपांतरित करता येते.

जमीन एन. ए. करणे अधिक सुलभ आणि पारदर्शक!

जमीन एन. ए. करणे अधिक सुलभ आणि पारदर्शक!

 

आता BPMS (Building Plan Management System) प्रणालीद्वारे अकृषिक रूपांतरण अधिमूल्य पूर्णपणे ऑनलाईन भरण्याची सुविधा सुरू झाली आहे.

ऑनलाइन अधिमूल्य भरल्यानंतर थेट 7/12 उताऱ्यावर नोंद होणार आहे.

महाराष्ट्र शासनाने जमीन अकृषिक (NA) करण्याची प्रक्रिया BPMS प्रणालीद्वारे पूर्णपणे ऑनलाईन आणि पारदर्शक केली आहे. आता नगर रचना विभागाची बांधकाम परवानगी हीच एन.ए. परवानगी मानली जाणार असून, स्वतंत्र एन.ए. आदेशाची गरज उरलेली नाही, यामुळे नागरिकांचे हेलपाटे वाचणार असून प्रक्रिया जलद होणार आहे.

NA (अकृषिक) प्रक्रियेतील प्रमुख बदल:

ऑनलाईन प्रक्रिया: BPMS प्रणालीद्वारे अर्ज आणि कागदपत्रे ऑनलाईन सादर करण्याची सुविधा

बांधकाम परवानगी हीच NA: स्थानिक प्राधिकरणाने (उदा. महानगरपालिका, नगरपालिका) मंजूर केलेला बांधकाम नकाशा हाच NA पुरावा मानला जाईल.

अधिनिमूल्य (Premium) भरणा: NA अधिमूल्य पूर्णपणे ऑनलाईन भरता येणार.

वेळेची बचत: सरकारी कार्यालयातील हेलपाटे थांबणार, प्रक्रिया जलद आणि पारदर्शक झाली आहे.

आवश्यक कागदपत्रे (ऑनलाईन अपलोडसाठी):

1. जमिनीचा ७/१२ उतारा

2.फेरफार उतारा

3.जमिनीचा ८-अ चा उतारा

4.भूखंडाचा नकाशा/इमारत आराखडा (BPMS द्वारे)

यामुळे नागरिकांच्या वेळेची बचत होणार असून पारदर्शकता आणि 'इज ऑफ डुईंग बिझनेस'ला मोठी चालना मिळणार आहे.

Layout मध्ये plot घेताना common चुका?

1 NA आहे का ते न तपासणे

Layout NA Residential आहे का ते verify करा.

NA नसल्यास बांधकाम illegal होऊ शकते.

2 लेआउट मंजुरी न पाहणे 

ग्रामपंचायत / नगरपालिकेने मंजूर केलेला लेआउट आहे का?

Unauthorized layout = भविष्यात legal problem!

3 Road Access न तपासणे

Plot ला 7/12 वर रस्ता दाखवलेला आहे का?

Actual site वर रस्ता आहे का ते बघा ?

Landlocked plot घेऊ नका.

4 Open Space / Amenity जागा तपासली नाही

Garden / Road / Amenity मध्ये येणारा plot घेऊ नका.

Layout map नीट verify करा.

5 Title Clear न तपासणे

मागील मालकांची chain (30 वर्ष) तपासा.

बँक कर्ज चालू आहे का ते तपासा = Title clear indication

6 Corner / Road Touch premium समजून न घेणे

Corner plot महाग असतो पण resale value जास्त.

Blindly premium देऊ नका.

7 Drainage / Flood zone तपासले नाही

पावसात पाणी साठते का ?

Low level plot टाळा

मराठी ज्ञान कट्टा

८ रेरा (लेआउट प्रकल्प) तपासणी क्रमांक

| मोठा layout असेल तर RERA registered आहे का?

RERA site वर project verify करा

9 Future Development न पाहणे

Road widening/DP road/reservation आहे का?

भविष्यात plot कमी होऊ शकतो

10 फक्त स्वस्त आहे म्हणून घेणे

Cheap plot = problem plot असण्याची शक्यता जास्त.

कायदेशीर + स्थान > किंमत ✓

Layout Roads मालकी कोणाची ?

Internal roads developer च्या नावावर आहेत का?

सोसायटी/जीपी ः हवालदिल झाले का?

भविष्यात road बंद झाला तर मोठी समस्या.

Plot Demarcation (सीमा निश्चित)

Actual site वर plot marking आहे का?

सीमाचिन्हे / कुंपण सत्यापित करा.

Wrong plot दाखवून sale करतात.

बिल्डर प्रतिष्ठा

Developer ची मागील projects check करा

Delay / legal cases आहेत का?

स्थानिक चौकशी करा (खूप महत्त्वाचे)

झोन आणि आरक्षण तपासणी (नगर नियोजन)

Residential zone आहे का?

ग्रीन झोन / कृषी बफर / ✔ आरक्षण आहे का?

Wrong zone = बांधकाम permit मिळणार नाही.

पुनर्विक्री आणि गुंतवणूक कोन

Location future growth area आहे का?

Highway/MIDC/ City expansion जवळ आहे का?

Investment साठी demand area निवडा.

ताबा वि नोंदणी

Registration लगेच देतात का?

Possession delay होतो का?

"आता करार - नंतर ताबा" या सापळ्यात.

बँक कर्ज पात्रता

Nationalized bank loan approve करतो का?

बँकेने मंजूर केले = कागदपत्रे बहुतांशी स्पष्ट.

भोगवटादार वर्ग 2 चे वर्ग 1 मध्ये रूपांतर करण्यासाठी अर्जाचा नमूना | varg 2 jamin

जो खातेदार फार पूर्वी पासून जमिनीचा कब्जेदार असून त्याला सदर जमिन विकण्याचा पूर्ण अधिकार बहाल केला आहे. अशा जमीनींचा खातेदाराचा वर्ग 1 मध्ये समावेश होतो. या जमिनी विक्री / हस्तांतरण कामी कोणत्याही शासकीय पूर्वपरवानगीची गरज नाही. थोडक्‍यात, मुळ मालकीची वडलोपार आलेली जमीन भोगवटादार वर्ग 1 मध्ये असते.

भोगावटा वर्ग 2: -

ज्या जमिनी खातेदाराला विकण्याचा अधिकार बहाल केला नाही.असा खातेदार म्हणजेच भोगवटादार वर्ग 2 होय. उदा. देवस्थान इमानी जमीन,हैद्राबाद अतियात जमिनी, वतन जमीन, वन जमीन, गायरान, पुन पुनर्वसनाच्या जमीनी व शासनाने दिलेल्या जमिनींचा समावेश होतो.अशा जमीनी विक्री साठी शासनाची पूर्व परवानगी घेणे आवश्यक असते.

महाराष्ट्रातील अनेक शेतकरी आणि नागरिकांकडे भोगवटादार (Bhogvathadar Varg 2 ) म्हणून असलेली जमीन असून, त्या जमिनीवर काही अटींसह मालकी असते. मात्र, वर्ग 2 मधील जमिनीचा वापर मर्यादित स्वरूपाचा असतो आणि विक्री, गहाण किंवा हस्तांतरण करताना सरकारची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते. त्यामुळे अनेक जण वर्ग 2 मधील जमीन वर्ग 1 मध्ये रूपांतरित करण्याचा प्रयत्न करतात. वर्ग 1 जमिनीला पूर्ण मालकी हक्क प्राप्त होतो आणि तिचा व्यवहार अधिक सुलभ होतो.

भोगवटादार वर्ग 2 चे वर्ग 1 मध्ये रूपांतर

प्रारंभाच्या दिनांकास किंवा भोगवटादारास नवीन व अविभाज्य शर्तीवर/ भोगवटादार वर्ग 2 धारण केलेला असा कोणताही भोगवटा, अशा जमिनीच्या चालू बाजाराच्या पन्नास टक्के इतकी रक्कम नजराणा म्हणून शासनाला प्रधान करून भोगवटादार वर्ग एक मध्ये रूपांतर करता येईल.आणि अशा रूपांतरानंतर भोगवटादार , महारास्ट्र जमीन महसूल सहिता 1966 याच्या तरतुदी अशी जमीन भोगवटादार वर्ग 1 म्हणून धारण करील.